260 Patrizia Di Dio Articoli
6 luglio, 2020

Covid-19: situazione locazioni commerciali

Pochi giorni fa ho preso parte a un webinar incentrato sul tema delle locazioni commerciali in questo tempo particolare che stiamo vivendo. Il seminario digitale è stato organizzato dallo Studio legale Palmigiano insieme al dems dell’Università di Palermo e ho avuto il piacere di dialogare insieme all’avvocato Alessandro Palmigiano, al professore Antonello Miranda, ordinario di Diritto comparato e privato UE e a Mario Dell’Oglio, già presidente della Camera Italiana Buyer Moda.

Con la circolare 14 del 6 giugno 2020[1], infatti, si è legiferato in ambito di locazioni commerciali per cercare di dare una prima soluzione a quella che si configura come una vera e propria piaga per l’imprenditoria. Le locazioni commerciali, secondo gli ultimi dati disponibili, sarebbero circa 900.000 e la maggioranza di esse sono state colpite dalle chiusure per effetto del lockdown. Il problema che quindi si è presentato è quello di evitare contenziosi giudiziari tra i locatori e i locatari affinché si operi di comune accordo seguendo il buon senso e la buona volontà. Se si pensa che già normalmente a Palermo, prendendo i dati del 2018, gli sfratti sono stati oltre 1.500, pensate un po’ quanto più questo numero può ingigantirsi dopo una situazione di estrema difficoltà come quella attuale.

Con la circolare cui abbiamo già fatto riferimento, si è istituito un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione corrisposto a marzo, aprile e maggio 2020, per immobili ad uso non abitativo. Gli unici paletti che sono stati fissati riguardano un limite circa i ricavi dell’impresa (non devono superare i 5 milioni di euro annui) e un limite circa la perdita di fatturato (deve essere dimostrato che si è dovuta fronteggiare una diminuzione di fatturato di almeno il 50% rispetto al mese di riferimento dell’imposta precedente). Inoltre, il legislatore, in sede di contenzioso, giudicherà un eventuale pagamento del canone ritardato o mancato, come inadempimento non grave, in conseguenza della chiusura delle attività e quindi non bastevole per chiedere lo sfratto. Ciò che però sarebbe bene fare è non arrivare a trovarsi in questa situazione, ma giungere precedentemente a un accordo seguendo il buon senso e fidandosi reciprocamente.

In questo momento così difficile, infatti, non c’è bisogno di generare una desertificazione ulteriore di aree urbane (alcune anche di grande interesse) lasciando che i negozi chiudano. Tutti noi siamo stati colpiti, nessuno escluso, da questa contingenza straordinaria che non poteva che trovarci impreparati, ma se c’è chi ha rischiato soltanto a livello macro-economico, c’è anche chi, come la maggior parte di noi piccoli e medi imprenditori, ha dovuto sacrificare sul piatto della salute pubblica la propria azienda. Quello che dobbiamo fare adesso è cercare di rendere reversibili i danni subiti da queste aziende e spingere l’acceleratore sulla loro ripartenza.

Non si tratta, chiaramente, soltanto dei due mesi e mezzo di chiusura, perché i mesi immediatamente precedenti e quelli immediatamente successivi (ora) al lockdown hanno visto una perdurante e vasta crisi dei consumi. Una crisi che non poteva essere messa in conto, se pensiamo che quella che adesso chiamiamo “normalità” è una situazione di fatturati al 50% e spese al 100%. Ecco quindi che quella che abbiamo fronteggiato e stiamo fronteggiando non è una crisi non rubricabile come “rischio d’impresa”, ma si tratta di un “rischio Paese”. Perché se gli imprenditori, con grande senso di responsabilità e anche dell’onore, non avessero portato avanti il loro lavoro non esisterebbe neanche la possibilità di immaginare un futuro post-Covid. Perciò, bene, sicuramente, l’intervento dello Stato con il credito d’imposta al 60%, ma dato che le conseguenze di questa situazione non ricadono solo sulle spalle delle singole imprese, ma sull’intero Paese e sul nostro PIL, questo intervento non basta.

Oltre alla rinegoziazione delle modalità di pagamento e delle scadenze delle locazioni commerciali, bisogna pensare a una rimodulazione del quantum, perché le imprese non sono le stesse di prima, non sono quelle che ci siamo lasciati alle spalle. E non possono esserlo dopo tutto quello che hanno dovuto affrontare e stanno ancora affrontando.

Mettersi d’accordo sul quanto oltre che sul come.

Di questo hanno bisogno le aziende.

Ciascuno deve fare la propria parte per il benessere del Paese: non soltanto per un fattore solidaristico o umano, ma per un sentimento di responsabilità e di buon senso che ci smuova in primis come cittadini e, poi, per chi lo è, come imprenditori. Sono sicura che ne verremo fuori, ma soltanto tutti insieme, dopo aver preso coscienza che se davanti a noi c’è una persona di buona volontà ma in difficoltà, garantire – da proprietario immobiliare – la continuità di un’azienda, dando la possibilità di rimettersi in piedi è un gesto di responsabilità condivisa, è un’opportunità: quella di dare all’immobile una continuità di locazione, ma anche quella di non ritrovarsi con un locale sfitto o con un nuovo inquilino forse non così fidato come il precedente, a cui invece bisogna andare incontro.

Questo è il mio consiglio, che è poi anche una proposta, anzi un vero e proprio appello: che ciascuno faccia la sua parte e che per un anno si pensi e si ragioni su una rimodulazione e rinegoziazione del quantum (almeno al 50%) affinché si possa dare una boccata d’aria alle imprese, ancor di più in un territorio debole come quello siciliano in cui la cassa integrazione è stata largamente attinta, in cui ci sono tantissimi disoccupati e in cui il sentiment di fiducia farà più fatica ad attecchire e far riprendere i consumi come prima.

Un’idea per questa rimodulazione, come ha suggerito nel corso del webinar il professor Miranda, potrebbe essere quella di ragionare su dei tagli fiscali che incentivino il locatore ad abbassare i canoni mensili stimolato da un minore peso fiscale su una cifra più bassa. Sarebbe chiaramente una soluzione transitoria, anche perché chiaramente lo Stato deve pur fare cassa in qualche modo, però, pensare a qualcosa in questa direzione potrebbe davvero dare quella spinta in più affinché ci si venga incontro e non si arrivi a contenziosi giudiziari, assolutamente dannosi.

Se la pandemia è una tempesta in balia della quale ci troviamo tutti quanti, come ha ben detto Papa Francesco, ci sono però alcuni che si trovano su robuste navi e altri che non hanno neanche un appiglio e brancolano nel buio tra le onde che infuriano, ed è proprio a questi che dobbiamo cercare di farci prossimi, non solo guidati da un sentimento di umana solidarietà, ma perché il nostro Paese non può farne a meno.